Condomínio pode proibir Airbnb? Controvérsias e a decisão do STJ de 2021
Se você já vivenciou ou ouviu falar de alguém sendo proibido de praticar o aluguel por temporada em seu condomínio, saiba que não está sozinho. Essa situação é comum em algumas localidades do Brasil, especialmente durante a alta temporada, quando a ocupação dos imóveis atinge seu ápice. Neste artigo, abordaremos o que fazer se o condomínio proibir o aluguel por temporada, oferecendo orientações valiosas para contornar essa situação.
Condomínio e Aluguel de Temporada: A Legislação Brasileira
Antes de tudo, é fundamental compreender a legislação brasileira relacionada ao aluguel por temporada. O artigo 48 da Lei 8.245 de 1991 estabelece que a locação para temporada destina-se à residência temporária do locatário, para lazer, cursos, tratamento de saúde, obras em seu imóvel, entre outros, por um prazo não superior a noventa dias. Mesmo que alguns condomínios questionem essa prática, é importante ressaltar que ela é legal no país.
Como Agir se o Síndico Proibir o Aluguel por Temporada e Airbnb no Condomínio
Se você se deparar com a proibição do aluguel por temporada em seu condomínio, aqui estão algumas medidas que você pode tomar:
- Conversa com o Síndico:
- Solicite uma reunião pessoalmente com o síndico para explicar o funcionamento legal do aluguel por temporada (aqui você encontra uma apresentação completa sobre os benefícios do aluguel por temporada, é ideal para você mostrar ao síndico do condomínio).
- Utilize termos específicos do universo do inquilinato para esclarecer a distinção entre aluguel e hospedagem (por exemplo, não utilize a palavra hóspede ou convidado para se referir a quem ficará no seu imóvel, e sim inquilino temporário).
- Participação em Reuniões do Condomínio:
- Apresente suas argumentações nas reuniões do condomínio (aqui você encontra uma apresentação completa sobre os benefícios do aluguel por temporada, é ideal para você levar para estas reuniões)
- Mostre-se receptivo às preocupações dos moradores e destaque sua responsabilidade como proprietário pelos inquilinos temporários.
- Votação em Assembleia:
- Caso não haja consenso, solicite uma votação entre os moradores para decidir a questão.
- Certifique-se de documentar o resultado em ata para respaldo futuro.
- Recorrer ao Juizado de Pequenas Causas:
- Em caso de perda na convenção do condomínio, dirija-se ao juizado especial cível.
- Procure o setor de “redução a termo” e inicie um processo contra o condomínio, se necessário.
O Impacto do Recurso Especial nº 1.819.075 do STJ nas Locações por Temporada
O julgamento desse recurso especial, ocorrido em 21/04/2021, foi um divisor de águas nas discussões sobre locações por temporada. A decisão da 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça estabeleceu que os condomínios residenciais podem proibir a oferta de imóveis para locação por meio de plataformas digitais, como o Airbnb, sob condições específicas. Vamos entender melhor o caso.
O Caso Concreto: O Condomínio Edifício Coorigha, localizado em Porto Alegre, moveu uma Ação de Obrigação de Não Fazer contra os proprietários de duas unidades, buscando cessar a locação e serviços de Airbnb realizados por eles. Alegando infringência à convenção devido à alteração da destinação residencial para comercial, o condomínio teve sucesso em primeira instância, com a sentença mantida pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul e pelo STJ.
Limitações da Decisão: É crucial notar que o julgamento se restringiu ao caso concreto e possui efeito inter partes. Isso significa que a decisão não é obrigatória para todos os tribunais do Brasil, e outras decisões judiciais em sentido contrário existem. Contudo, dada a falta de consenso sobre a natureza jurídica do Airbnb, as diretrizes estabelecidas pelo STJ oferecem a melhor orientação disponível até o momento.
No Guia Prático: Locação por Temporada e Airbnb e Condomínios compartilhamos também diversos outros casos em que o Airbnb foi permitido judicialmente em condomínios que tentaram proibir. Lá você também encontra de forma detalhada o rito que deve ser seguido para proibir ou permitir a locação por temporada em condomínios.
Dicas para Prevenir Reclamações e Proibições de Airbnb em Condomínios
Nada melhor do que ter regras específicas para ditar como as locações por temporada serão conduzidas no condomínio. O melhor documento para listar essas regras é o Regimento Interno.
Um bom Regimento Interno do Condomínio evitará desgaste entre as pessoas que são a favor e contra a locação por temporada, uma vez que regras estarão estabelecidas.
No Guia Prático: Locação por Temporada e Airbnb e Condomínios compartilhamos exemplos da redação e cláusulas que podem ser incluídas em um Regimento Interno para regulamentar a atividade da locação por temporada.
Você também pode adotar as seguintes práticas para minimizar as chances de proibição do aluguel por temporada.
- Exponha as Regras de Convivência:
- Informe os visitantes sobre as regras do condomínio, garantindo que sejam seguidas.
- Utilize um “Guia da Casa” para hóspedes de temporada como meio de divulgar essas informações.
- Estabeleça Contratos:
- Outra alternativa é também firmar contratos com os visitantes, mesmo quando o aluguel é intermediado por OTAs como o Airbnb.
- O contrato servirá como prova irrefutável de locação por temporada, respaldando legalmente suas ações.
Em conclusão, diante das complexidades envolvidas na proibição do aluguel por temporada em condomínios, é essencial adotar uma abordagem estratégica. O impacto do Recurso Especial nº 1.819.075 do STJ trouxe novas considerações legais para as locações por temporada, destacando que, embora os condomínios possam proibir essa prática sob determinadas condições, a deliberação dos condôminos em assembleia pode alterar essa decisão.
Ao lidar com proibições, o diálogo com o síndico, participação ativa em reuniões condominiais, votação em assembleia e, se necessário, recurso ao juizado de pequenas causas, são medidas cruciais. Prevenir reclamações por meio da exposição clara das regras de convivência e estabelecimento de contratos é igualmente fundamental.
É importante ressaltar que o julgamento do STJ se aplica ao caso específico, mas suas diretrizes oferecem uma base valiosa em meio à falta de consenso sobre o uso do Airbnb. Ao seguir essas orientações e adaptá-las à sua situação específica, é possível preservar seus direitos como proprietário e promover uma convivência harmoniosa no condomínio.
