Preparado para descobrir o segredo do sucesso no Airbnb? Mas antes de tudo, precisamos responder a duas simples perguntas: vale a pena fazer Airbnb? E, se sim, qual é o melhor imóvel para fazer Airbnb?

Acredite, a resposta não é tão simples assim, mas eu posso lhe garantir que ela é cheia de nuances e detalhes que farão toda a diferença na hora de escolher o seu imóvel. Afinal, a rentabilidade é um fator chave nesse mercado, e é por isso que estamos aqui para apresentar um checklist completo de tudo o que o seu imóvel precisa ter para fazer sucesso no Airbnb.

Vamos começar com os números, para que você entenda o conceito por trás dessa escolha tão importante.

Vale a pena alugar imóvel no Airbnb?

Como ter a melhor rentabilidade com um imóvel para locação por temporada

Independente de qualquer característica física do imóvel, tamanho ou localização, vamos comparar 2 imóveis. Veja a tabela abaixo enquanto acompanha o texto.

Nesse primeiro imóvel (A), vou pegar o valor total investido, R$500.000,00. Nesse imóvel eu consigo cobrar na média uma diária de R$200,00, com uma taxa de ocupação mensal em torno de 80% (24 dias). Logo, eu tenho uma receita de R$4.800,00. Vamos considerar um custo médio de R$800,00 entre taxa de condomínio e contas de consumo. Logo, chegamos a um lucro de R$4.000,00 por mês, que representa 0,8% do valor inicialmente investido.

Vamos ao segundo imóvel (B). O custo total é de R$1.000.000,00, e eu consigo cobrar uma diária média de R$500,00. Porém a taxa de ocupação gira em torno de 55% (17 dias), o que é uma taxa típica de destinos que são muito voltados a veraneio, e acabam tendo os fins de semana sempre cheios, mas raramente possuem reservas em dias de semana. Logo, eu tenho uma receita de R$8.500,00. Como é uma casa maior e fica em um condomínio mais caro, que inclusive requer alguns serviços de manutenção, como jardinagem, o custo médio mensal é de R$1.500,00. Logo, chegamos a um lucro de R$7.000,00 por mês, que representa 0,7% do valor inicialmente investido.

	Imóvel A	Imóvel B
Valor total investido	R$500.000,00	R$1.000.000,00
Diária (média)	R$200,00	R$500,00
Taxa de ocupação	80% (24 dias)	55% (17 dias)
Receita	R$4.800,00	R$8.500,00
Custo de operação	R$800,00	R$1.500,00
Lucro	R$4.000,00	R$7.000,00
Rentabilidade (% do lucro em relação ao valor investido/mês)	0,8%	0,7%

Então, do ponto de vista financeiro, mesmo o imóvel (B) gerando uma receita que é quase o dobro do (A), ainda assim ele é menos vantajoso, afinal, eu tive que investir muito mais nele.

Por exemplo, se com o valor de R$1.000.000,00 que eu investi no imóvel (B), eu tivesse comprado dois imóveis (A), que custam R$500.000,00 cada, eu teria um lucro de R$8.000 por mês, ao invés de R$7.000,00 apenas com o imóvel (B).

Resumo: o melhor imóvel pra fazer Airbnb é aquele que tem o potencial de lhe entregar a maior rentabilidade possível. E essa rentabilidade será sempre calculada em comparação ao valor investido.

Até aí, beleza, mas agora vem a parte mais difícil: o que o imóvel tem que ter para eu garantir essa máxima rentabilidade?

Qual o melhor imóvel para investimento em locação por temporada?

O que um imóvel precisa ter para garantir a maior rentabilidade no modelo de locação por temporada.

Como pagar o preço certo pelo imóvel

Primeiro de tudo é pagar o preço certo pelo imóvel.

Vamos comparar 2 apartamentos em São Paulo. Idênticos. Mesmo andar, mesma vista, mesma mobília. De forma hipotética, durante um determinado mês eles recebem a mesma quantidade de diárias pelo mesmo valor. Os dois apartamentos também possuem o mesmo custo.

Mas, um dos proprietário comprou o apartamento, exatamente da forma que está na foto abaixo por R$450.000,00, já o outro proprietário, comprou por R$550.000,00.

Então, mesmo os apartamentos gerando exatamente o mesmo lucro por mês, o proprietário que pagou um valor menor pelo imóvel tem uma rentabilidade maior do que o outro que pagou mais caro.

	Imóvel A	Imóvel B
Valor total investido	R$450.000,00	R$550.000,00
Diária (média)	R$200,00	R$200,00
Taxa de ocupação	80% (24 dias)	80% (24 dias)
Receita	R$4.800,00	R$4.800,00
Custo de operação	R$800,00	R$800,00
Lucro	R$4.000,00	R$4.000,00
Rentabilidade (% do lucro em relação ao valor investido/mês)	0,89%	0,73%

Até um pouco óbvio isso que eu estou falando, mas é para deixar claro a importância de comprar o imóvel pelo preço certo.

Em relação a comprar o imóvel pelo preço certo, você pode considerar inúmeras estratégias. Você pode partir para imóveis de leilão, barganhar com aquele vendedor que está um pouco desesperado ou mesmo partir para financiamentos onde a sua exposição de caixa é super pequena e você consegue pagar o imóvel com o seu respectivo rendimento.

O importante aqui é você entender esse conceito de rentabilidade em comparação ao valor investido.

Quais as características que um imóvel de locação por temporada precisa ter?

Existem algumas características que pela sua natureza já chamam muito a atenção das pessoas, e essas características acabam sendo muito importantes na locação por temporada.

Eu vou compartilhar aqui com vocês alguns pontos, mas é muito importante deixar claro que o que eu vou falar não é uma regra. Eu estou apenas usando minha experiência pra lhe alertar sobre o que você tem que refletir. A decisão final é sua e deve ir muito de encontro ao estudo de mercado que você fizer do seu imóvel, certo?

Importância da localização do imóvel no aluguel por temporada

Primeiro de tudo: localização. Tem um artigo que eu falo apenas sobre como escolher a localização do seu imóvel de locação por temporada.

Importância da capacidade do imóvel no aluguel por temporada

O tamanho não é tudo quando se trata de escolher o melhor imóvel para fazer Airbnb. A capacidade é importante, mas não significa que o imóvel com mais espaço é o ideal. É preciso considerar o tipo de demanda que a região atrai e o perfil de reservas que se deseja conquistar.

Em algumas regiões de São Paulo, por exemplo, a demanda é por estadias de um único hóspede ou um casal. Nesses casos, investir em um imóvel grande com vários quartos pode não ser a melhor opção, já que pode não haver demanda suficiente para preencher todos os espaços. Ainda que o valor da diária seja maior para imóveis maiores, a falta de demanda pode afetar a lucratividade do investimento.

Por outro lado, propriedades com grandes espaços de lazer e entretenimento, como chácaras no interior, pedem por um número maior de hóspedes. Esses imóveis são ideais para grupos de amigos ou famílias que desejam passar um tempo juntos em um ambiente agradável e confortável.

Não há uma fórmula universal para escolher o melhor imóvel para fazer Airbnb. É necessário estudar a região, analisar a demanda e o perfil de reservas para encontrar a melhor opção para cada caso. É preciso compreender a natureza de cada imóvel e encontrar o equilíbrio certo entre capacidade, localização e atrativos.

Portanto, antes de investir em um imóvel para fazer Airbnb, faça um estudo de mercado detalhado. Aprenda sobre as demandas da região e identifique o perfil de reservas mais adequado para o imóvel. Assim, você poderá fazer uma escolha inteligente e rentável, oferecendo um espaço aconchegante e atraente para seus futuros hóspedes.

A escolha do melhor imóvel para fazer Airbnb não é simples, mas é fundamental para o sucesso do seu empreendimento. Lembre-se de considerar a capacidade, a localização e os atrativos de cada imóvel antes de tomar uma decisão. Com planejamento e estratégia, você pode construir um negócio lucrativo e oferecer experiências inesquecíveis para seus hóspedes.

Importância da vaga de garagem do imóvel no aluguel por temporada

Mais uma questão física do imóvel: vaga de garagem. É obrigatório ou não ter vaga de garagem para ter sucesso no Airbnb? Mais uma vez, depende muito do perfil do imóvel.

E aqui eu vou usar um exemplo de dois imóveis muito semelhantes, apenas em bairros diferentes.

Um apartamento pequeno em São Paulo, na Vila Madalena, pertinho do metrô. Pra quem não conhece, esse é um bairro de São Paulo com muitos bares e restaurantes e que recebe muitos turistas. Boa parte até são gringos. Talvez, nesse caso, a vaga de garagem seja completamente irrelevante, afinal, a grande maioria das pessoas que reservam neste local, nem de carro vão para o imóvel. De novo, fazendo nosso cálculo de rentabilidade, se você tem um imóvel com vaga, provavelmente pagou mais caro por ele, mas os hóspedes que reservam seu apartamento não verão valor nesse item, simplesmente porque não utilizam. Então, mesmo tendo vaga, você vai ter que precificar sua diária no mesmo valor da concorrência que não tem vaga, e que provavelmente pagaram menos pelo imóvel.

Agora, o mesmo apartamento pequeno em São Paulo, mas no bairro do Brás. Esse é um bairro com milhares de lojas de roupas e tecido, onde sua vasta maioria vende no atacado. Pessoas do Brasil inteiro vão para São Paulo para comprar produtos no Brás e levar para as suas cidades pra revender. Fato que muitas dessas viagens são feitas de ônibus, mas pode ser que um determinado público vá de carro, afinal eles voltam lotados de produtos.

Nesse caso, talvez ofertar uma vaga de garagem seja um diferencial que inclusive justifique a pessoa pagar um valor mais caro pela diária em relação a outros imóveis no mesmo bairro que não possuem vagas. Nesse caso, do ponto de vista rentabilidade, talvez valha a pena você pagar mais caro por um imóvel que possua vaga, afinal a vaga é algo que agrega valor para seu hóspede e ele estará preparado a também pagar mais na diária de um apartamento com vaga.

Usei aqui o exemplo da capacidade do imóvel e da questão da vaga de garagem, mas quando se trata de características físicas, o conceito é o mesmo: na hora de comprar o imóvel, essa determinada característica custará mais caro? Se sim, ela agrega valor suficiente a diária que justifica o hóspede pagar a mais por ela? Se sim, provavelmente valhe o investimento e você pode ter uma rentabilidade muito boa. Porém, se não agregar, você vai afetar sua rentabilidade, afinal o hóspede não verá valor naquele item, e logo não pagará a mais por aquilo na diária.

Como criar experiências para imóveis de aluguel por temporada

Mais um item pro nosso checklist. Experiências. Como o nome já diz, são experiências que seu imóvel proporciona aos hóspedes. Muitas dessas vezes, essas experiências estão atreladas a alguma característica física. Quando essas experiências são bem únicas e exclusivas, elas podem agregar MUITO valor a sua diária.

Vou dar um exemplo pessoal. Uma vez fui para Cidade do Cabo, na África do Sul, com um casal de amigos e claro, ficamos hospedados em um Airbnb. Lá na Cidade do Cabo tem a Table Mountain, uma montanha linda no meio da cidade.

Nós pagamos relativamente mais caro nesse Airbnb por causa da vista. A grande janela da sala dava de cara para a montanha. Isso é uma experiência, e única! A gente tomava café da manhã todos os dias sempre ali na sala com a vista da montanha e curtimos muito isso, ou seja, nós enxergamos valor nessa característica do imóvel e a experiência que ela proporcionava e pagamos mais caro por isso.

Inclusive, esse imóvel que ficamos hospedados em 2018, ainda está disponível no Airbnb.

Muito provavelmente o valor de compra desse imóvel também foi mais caro do que o mesmo apartamento que está do outro lado do prédio e não tem a vista, mas aqui muito provavelmente valeu a pena, afinal, o anfitrião conseguiu repassar no valor da diária um extra pela vista, logo, sua rentabilidade não é afetada ou muito pelo contrário, talvez seja até melhor.

Nesse ponto das experiências, também tenho outro artigo que falo só sobre elas: saiba como características do imóvel podem permitir que você crie experiências incríveis para os seus hóspedes, que, com certeza, agregarão muito valor a sua diária.

Espero que tenha ficado claro o conceito de rentabilidade para que você possa fazer a melhor escolha de qual é o imóvel ideal para locação por temporada, principalmente se tratando de imóveis listados em plataformas como Airbnb e Booking.com.